ಆಸ್ತಿ ನೋಂದಣಿ ಆದ ಮಾತ್ರಕ್ಕೆ ಮಾಲೀಕತ್ವ ಆಗುವುದಿಲ್ಲ, ಸಮಗ್ರ ಕಾನೂನು ಪರಿಶೀಲನೆ ಅಗತ್ಯ- ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ತೀರ್ಪು

ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿ ಬಹಳ ಮುಖ್ಯವಾದ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯಾಗಿದೆ. ವಿಶೇಷವಾಗಿ ಭೂಮಿ ಅಥವಾ ಬಿಲ್ಡಿಂಗ್‌ (Land or building) ಖರೀದಿಸುವಾಗ ಕೇವಲ ನೋಂದಣಿ ದಾಖಲೆಗಳ ಆಧಾರದಲ್ಲಿ ಸಂಪೂರ್ಣ ಮಾಲೀಕತ್ವ ಸಿಗುವುದೆಂಬ ಅಂದಾಜು ತಪ್ಪಾಗಿದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ (Supreme court) ಇತ್ತೀಚೆಗೆ ಮಹತ್ವಪೂರ್ಣ ತೀರ್ಪಿನಲ್ಲಿ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿದೆ. ಈ ತೀರ್ಪು ಭಾರತೀಯ ಆಸ್ತಿ ವಹಿವಾಟಿನಲ್ಲಿ ಕಾನೂನು ದೃಷ್ಟಿಯಿಂದ ಒಂದು ಕ್ರಾಂತಿ ರೀತಿಯ ಪರಿಕಲ್ಪನೆ ಎಂದು ಗಣನೆ ಮಾಡಬಹುದು. ಭೂಮಿ ಮತ್ತು ಇಮಾರತ್ ಖರೀದಿ ಮಾಡುವ ಸಾವಿರಾರು ಜನರಿಗೆ ಇದು ಎಚ್ಚರಿಕೆಯ ಹಾಗೂ ಎಚ್ಚರಿಕೆ ನೀಡುವಂತಹ ನಿರ್ಣಾಯಕ ತೀರ್ಪಾಗಿದೆ. ಇದೇ ರೀತಿಯ ಎಲ್ಲಾ ಮಾಹಿತಿಗೆ ನಮ್ಮ ಟೆಲಿಗ್ರಾಂ ಚಾನೆಲ್ ಗೆ ಈ ಕೂಡಲೇ ಜಾಯಿನ್ ಆಗಲು ಇಲ್ಲಿ ಕ್ಲಿಕ್ ಮಾಡಿ

ತೀರ್ಪಿನ ಮೂಲಭೂತ ಸಿದ್ಧಾಂತ:

ನೋಂದಣಿ ಎಂಬುದು ಕೇವಲ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲಿನ ಹಣಕಾಸು ವಹಿವಾಟು ನಡೆದದ್ದು ಎಂಬುದನ್ನು ದೃಢೀಕರಿಸುವ ದಾಖಲೆ ಮಾತ್ರ. ಇದು ಆಸ್ತಿ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು (Property ownership) ಪೂರ್ತಿ ಒದಗಿಸುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿದೆ. ನಿಜವಾದ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸಲು, ನೋಂದಣಿಯ ಜೊತೆಗೆ ಹೆಚ್ಚಿನ ಕಾನೂನು ದಾಖಲೆಗಳು ಮತ್ತು ಸೂಕ್ತ ಪರಿಶೀಲನೆಗಳು ಅಗತ್ಯವೆಂಬುದು ತೀರ್ಪಿನ ಮುಖ್ಯ ತತ್ವವಾಗಿದೆ.

ಭಾವನಾ ಕೋಆಪರೇಟಿವ್ ಹೌಸಿಂಗ್ ಸೊಸೈಟಿ ಪ್ರಕರಣದ ಪೀಠಿಕೆ:

ಈ ತೀರ್ಪು ಭಾವನಾ ಕೋಆಪರೇಟಿವ್ ಹೌಸಿಂಗ್ ಸೊಸೈಟಿ (Bhavana cooperative Housing Society) ವಿರುದ್ಧ ನಡೆಯಲಾದ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ಬಂದದ್ದು. 1982 ರಲ್ಲಿ ಈ ಸೊಸೈಟಿಯು ಒಟ್ಟು 53 ಎಕರೆ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸಿ ನಂತರ ಅನೇಕ ಜನರಿಗೆ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿತ್ತು. ಆದರೆ, ಖರೀದಿದಾರರ ಕಡೆಗೂ ನೋಂದಣಿ ದಾಖಲೆಗಳಿದ್ದರೂ, ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ತೀರ್ಪು ನೀಡಿತು. ನೋಂದಣಿ ದಾಖಲೆಗಳು (Application Documents) ಮಾತ್ರ ಆಸ್ತಿಯ ಸಂಪೂರ್ಣ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ದೃಢೀಕರಿಸುವುದಿಲ್ಲ. ಅಗತ್ಯವಿರುವ ಇತರ ಕಾನೂನು ದಾಖಲೆಗಳು, ಶೀರ್ಷಿಕೆ ಪತ್ರಗಳು ಮತ್ತು ಹೊರೆ ಪ್ರಮಾಣ ಪತ್ರಗಳನ್ನೂ ಪರಿಶೀಲನೆ ಮಾಡಬೇಕು ಎಂದು ಕಾನೂನು ಉಲ್ಲೇಖಿಸಿದೆ.

ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸುವವರಿಗೆ ಅಗತ್ಯವಾದ ಮುನ್ನೆಚ್ಚರಿಕೆಗಳು:

ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ತೀರ್ಪಿನ ಅನುಸಾರವಾಗಿ, ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯಲ್ಲಿ ಜಾಗರೂಕತೆ ಅತ್ಯಂತ ಮುಖ್ಯವಾಗಿದೆ. ಕೇವಲ ನೋಂದಣಿ ದಾಖಲೆಗಳೆಂಬ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ತಕ್ಷಣ ಶೀರ್ಷಿಕೆ ಹಕ್ಕನ್ನು (Title rights) ಹೊಂದಬಹುದು ಎಂಬ ಭ್ರಮೆ ತಪ್ಪಾಗಿದೆ. ಇನ್ನು ಮುಂದೆ ಈ ಪ್ರಮುಖ ಹಂತಗಳನ್ನು ಅನುಸರಿಸಬೇಕು,

ಎಲ್ಲಾ ಮೂಲ ದಾಖಲೆಗಳ ಪರಿಶೀಲನೆ :

ಆಸ್ತಿ ಮಾರಾಟಗಾರನು ಆ ಭೂಮಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಎಲ್ಲಾ ಮೂಲ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿದ್ದಾನೆ ಎಂಬುದನ್ನು ಖಚಿತಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳುವುದು ಅತ್ಯಾವಶ್ಯಕ. ಇದರಲ್ಲಿ,
ಶೀರ್ಷಿಕೆ ಪತ್ರ (Title Deed)
ಮಾರಾಟ ಪತ್ರ (Sale Deed)
Possession Certificate (ಸ್ವಾಧೀನ ಪ್ರಮಾಣ ಪತ್ರ)
Encumbrance Certificate (ಹೊರೆ ಪ್ರಮಾಣ ಪತ್ರ)

ಕಾನೂನು ತಜ್ಞರ (Legal experts) ಸಲಹೆ ಪಡೆಯುವುದು:

ಪ್ರಾಥಮಿಕ ದಾಖಲೆಗಳ ಪರಿಶೀಲನೆಯ ಜೊತೆಗೆ, ವಕೀಲರನ್ನು ಸಂಪರ್ಕಿಸಿ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲಿನ ಶೀರ್ಷಿಕೆ ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿದೆಯೇ, ಯಾವುದೇ ದಂಡಗಳು, ಹೊರೆಗಳು ಅಥವಾ ಅಡಮಾನಗಳು ಇಲ್ಲವೇ ಎಂಬುದನ್ನು ಸಮಗ್ರವಾಗಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು.

ಬ್ಯಾಂಕ್ ಪರಿಶೀಲನೆ:
ಬ್ಯಾಂಕ್‌ ಸಾಲದ ಮೂಲಕ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸುವಾಗ, ಬ್ಯಾಂಕ್‌ ಸ್ವತಃ ಆಸ್ತಿಯ ಕಾನೂನು ಪರಿಶೀಲನೆ ನಡೆಸುತ್ತದೆ. ಇದು ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಮತ್ತಷ್ಟು ಸುರಕ್ಷಿತ ಮಾರ್ಗವಾಗಿದೆ.

RERA ನೋಂದಣಿ ಪ್ರಾಮಾಣಿಕತೆ:

ನಿಗದಿತವಾಗಿ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಅಥವಾ ಪ್ಲಾಟ್ ಖರೀದಿಸುವ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ RERA (Real Estate Regulatory Authority) ನೋಂದಣಿ ಹೊಂದಿದ ಆಸ್ತಿಯನ್ನೇ ಖರೀದಿಸುವುದು ಅತ್ಯಂತ ಸುರಕ್ಷಿತ.

ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್‌ ಈ ತೀರ್ಪಿನ ಮೂಲಕ ಭಾರತೀಯ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರ್ಕೆಟ್ನಲ್ಲಿ ಭ್ರಷ್ಟಾಚಾರ ತಡೆ, ಕಡಿತ ಹಾಗೂ ನ್ಯಾಯಾಧೀಶಕೀಯ ನಿಯಮಾವಳಿ ಪ್ರಜ್ಞಾಪೂರ್ವಕ ಅನುಷ್ಠಾನಕ್ಕೆ ಪ್ರೇರಣೆ ನೀಡಿದೆ. ಕಾನೂನು ಕ್ರಮದ ಪ್ರಾಮಾಣಿಕತೆಗೆ ತೀವ್ರವಾದ ಒತ್ತಡ ಸೃಷ್ಟಿಸಿದೆ. ಇದರಿಂದ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿದಾರರು(Property buyer’s) ಕಾನೂನು ದೃಷ್ಟಿಯಿಂದ ಸಂಪೂರ್ಣ ಜಾಗರೂಕರಾಗಬೇಕಾಗಿದೆ.

ಒಟ್ಟಾರೆಯಾಗಿ, ಈ ತೀರ್ಪಿನ ಪ್ರಕಾರ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸುವಾಗ ನೋಂದಣಿ ದಾಖಲೆ ಮಾತ್ರವೇ (Registration document only) ಸಾಕಾಗದು. ಸಮಗ್ರ ಕಾನೂನು ಪರಿಶೀಲನೆ, ಎಲ್ಲಾ ಸಂಬಂಧಿತ ದಾಖಲೆಗಳ ಪರಿಶೀಲನೆ ಮತ್ತು ಕಾನೂನು ತಜ್ಞರಿಂದ ಸಲಹೆ ಪಡೆಯುವುದು ಅತ್ಯಂತ ಅಗತ್ಯ. ಆಸ್ತಿ ಹಕ್ಕು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸಲು ಎಷ್ಟು ನಿಖರವಾದ ಕ್ರಮಗಳನ್ನು ಕೈಗೊಂಡರೂ ಕಡಿಮೆ ಎನ್ನುವಂತಾಗಿದೆ.

ಈ ತೀರ್ಪು ನಮ್ಮ ದೇಶದಲ್ಲಿ ಹಕ್ಕುಗಳಿಗೆ ಭದ್ರತೆ ಒದಗಿಸುವ ಮಹತ್ವದ ನಿರ್ಧಾರವಾಗಿದೆ. ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸುವಾಗ ಯಾವುದೇ ನಿರ್ಲಕ್ಷ್ಯ ವಹಿಸದೇ, ಜಾಗರೂಕತೆ ಮತ್ತು ಸಮಗ್ರ ಪರಿಶೀಲನೆ ಮೂಲಕ ಸಂಪೂರ್ಣ ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯನ್ನು (legal process) ಅನುಸರಿಸುವುದು ಪ್ರಾಮುಖ್ಯವಾಗಿದೆ.

ಈ ಮಾಹಿತಿಗಳನ್ನು ಓದಿ

ದಯವಿಟ್ಟು ಗಮನಿಸಿ: ನೀಡ್ಸ್ ಆಫ್ ಪಬ್ಲಿಕ್ ತನ್ನ ಓದುಗರಿಗೆ ನಿಖರವಾದ ಮತ್ತು ಅಧಿಕೃತ ಮಾಹಿತಿಗಳನ್ನು ಮಾತ್ರ ಪ್ರಕಟಿಸುತ್ತದೆ. ಇಲ್ಲಿ ನಾವು ಯಾವುದೇ ಅನಧಿಕೃತ ಮತ್ತು ಸುಳ್ಳು ಮಾಹಿತಿಯನ್ನು ಬಿತ್ತರಿಸುವುದಿಲ್ಲ.