ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಮಹತ್ವದ ತೀರ್ಪು : ಮನೆಯ ಬಾಡಿಗೆದಾರರು ಎಂದಿಗೂ ಮನೆ ಮಾಲೀಕರಾಗಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ!

ಭಾರತದ ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ 2025ರಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಕುರಿತು ಒಂದು ಐತಿಹಾಸಿಕ ಮತ್ತು ಮಹತ್ವದ ತೀರ್ಪನ್ನು ನೀಡಿದೆ. ಯಾವುದೇ ಬಾಡಿಗೆದಾರ – ಅವರು 5 ವರ್ಷಗಳಿಂದಲೂ ಇಲ್ಲವೇ 50 ವರ್ಷಗಳಿಂದಲೂ ಬಾಡಿಗೆ ಮನೆಯಲ್ಲಿ ವಾಸಿಸುತ್ತಿದ್ದರೂ – ಪ್ರತಿಕೂಲ ಸ್ವಾಧೀನ ಮೂಲಕ ಆ ಆಸ್ತಿಯ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಎಂದಿಗೂ ಪಡೆಯಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂದು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ಘೋಷಿಸಿದೆ. ಈ ತೀರ್ಪು ಭೂಮಾಲೀಕರ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ಬಲಪಡಿಸುವ ಜೊತೆಗೆ, ದಶಕಗಳಿಂದ ನಡೆದುಕೊಂಡು ಬಂದ ಬಾಡಿಗೆದಾರ-ಮಾಲೀಕ ವಿವಾದಗಳಿಗೆ ದೃಢವಾದ ತಡೆಯೊಡ್ಡಿದೆ. ಜ್ಯೋತಿ ಶರ್ಮಾ ವರ್ಸಸ್ ವಿಷ್ಣು ಗೋಯಲ್ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ನೀಡಲಾದ ಈ ತೀರ್ಪು, ಭಾರತೀಯ ಆಸ್ತಿ ಕಾನೂನಿನಲ್ಲಿ ಹೊಸ ಅಧ್ಯಾಯವನ್ನು ಬರೆದಿದೆ ಇದೇ ರೀತಿಯ ಎಲ್ಲಾ ಮಾಹಿತಿಗೆ ನಮ್ಮ ಟೆಲಿಗ್ರಾಂ ಚಾನೆಲ್ ಗೆ ಈ ಕೂಡಲೇ ಜಾಯಿನ್ ಆಗಲು ಇಲ್ಲಿ ಕ್ಲಿಕ್ ಮಾಡಿ……

ಪ್ರಕರಣದ ಹಿನ್ನೆಲೆ: ದೆಹಲಿಯ 30 ವರ್ಷಗಳ ಬಾಡಿಗೆ ವಿವಾದ

ದೆಹಲಿಯಲ್ಲಿ ಆರಂಭವಾದ ಈ ಪ್ರಕರಣವು ಆಸ್ತಿ ಮಾಲೀಕ ಜ್ಯೋತಿ ಶರ್ಮಾ ಮತ್ತು ಬಾಡಿಗೆದಾರ ವಿಷ್ಣು ಗೋಯಲ್ ನಡುವಿನ ದೀರ್ಘಕಾಲೀನ ವಿವಾದವಾಗಿತ್ತು. 1980ರ ದಶಕದಿಂದಲೂ ವಿಷ್ಣು ಗೋಯಲ್ ಜ್ಯೋತಿ ಶರ್ಮಾ ಅವರ ಆಸ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಬಾಡಿಗೆಗೆ ವಾಸಿಸುತ್ತಿದ್ದರು. 30 ವರ್ಷಗಳಿಗೂ ಹೆಚ್ಚು ಕಾಲ ಯಾವುದೇ ಅಡೆತಡೆಯಿಲ್ಲದೆ ಅಲ್ಲಿ ವಾಸವಿದ್ದ ಅವರು, ಬಾಡಿಗೆ ಪಾವತಿಯನ್ನು ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ನಿಲ್ಲಿಸಿದ್ದರು. ಮಾಲೀಕರು ಯಾವುದೇ ಕಾನೂನು ಕ್ರಮ ಕೈಗೊಳ್ಳದಿರುವುದನ್ನು ಆಧಾರವಾಗಿಟ್ಟುಕೊಂಡು, ಗೋಯಲ್ ಪ್ರತಿಕೂಲ ಸ್ವಾಧೀನದ ಸಿದ್ಧಾಂತದಡಿ ಆ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ ತಮ್ಮ ಹಕ್ಕು ಸ್ಥಾಪಿಸಿದ್ದರು. ಆದರೆ, ಜ್ಯೋತಿ ಶರ್ಮಾ ಅವರು ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ತೆರವುಗೊಳಿಸುವಂತೆ ಕೋರಿ ನ್ಯಾಯಾಲಯಕ್ಕೆ ಮೊಕದ್ದಮೆ ಹೂಡಿದರು.

ಪ್ರತಿಕೂಲ ಸ್ವಾಧೀನ ಎಂದರೇನು? – ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್‌ನ ಸ್ಪಷ್ಟೀಕರಣ

ಪ್ರತಿಕೂಲ ಸ್ವಾಧೀನ ಎಂಬ ಕಾನೂನು ಸಿದ್ಧಾಂತವು 1963ರ **ಭೂಪರಿಮಿತಿ ಕಾಯ್ದೆ (Limitation Act, 1963)**ಯಡಿ ವ್ಯಾಖ್ಯಾನಿಸಲಾಗಿದೆ. ಇದರ ಪ್ರಕಾರ, ಯಾರಾದರೂ ಒಬ್ಬರು ಮಾಲೀಕರ ಅನುಮತಿ ಇಲ್ಲದೇ ಸತತ 12 ವರ್ಷಗಳ ಕಾಲ ಒಂದು ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಆಕ್ರಮಿಸಿಕೊಂಡಿದ್ದರೆ, ಅವರಿಗೆ ಆ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ ಹಕ್ಕು ಸ್ಥಾಪಿಸುವ ಅವಕಾಶವಿರುತ್ತದೆ. ಆದರೆ, ವಿಷ್ಣು ಗೋಯಲ್ ಈ ಕಾಯ್ದೆಯನ್ನು ಆಧಾರವಾಗಿಟ್ಟುಕೊಂಡು ಆಸ್ತಿಯ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಕೋರಿದ್ದರು.

ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಈ ವಾದವನ್ನು ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ತಳ್ಳಿಹಾಕಿತು. “ಬಾಡಿಗೆದಾರನೊಬ್ಬ ಮಾಲೀಕರ ಅನುಮತಿಯೊಂದಿಗೆ ಮನೆಗೆ ಪ್ರವೇಶಿಸುತ್ತಾನೆ. ಅಂತಹ ಸ್ವಾಧೀನವು ಎಂದಿಗೂ ಪ್ರತಿಕೂಲ ಸ್ವಾಧೀನವಾಗಿ ಪರಿವರ್ತನೆಯಾಗುವುದಿಲ್ಲ” ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ತಿಳಿಸಿತು. ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದದ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಪ್ರವೇಶಿಸಿದ ವ್ಯಕ್ತಿಯ ಸ್ವಾಧೀನವು ಅನುಮತಿ ಆಧಾರಿತ ಆಗಿರುತ್ತದೆ, ಇದು ಪ್ರತಿಕೂಲ ಸ್ವಾಧೀನಕ್ಕೆ ಅರ್ಹವಲ್ಲ ಎಂಬುದು ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ದೃಢ ನಿಲುವಾಗಿದೆ.

ಬಾಡಿಗೆದಾರ vs ಮಾಲೀಕ: ಕಾನೂನು ಸ್ಪಷ್ಟತೆಯ ಹೊಸ ಯುಗ

ಈ ತೀರ್ಪು ಬಾಡಿಗೆದಾರರು ಮತ್ತು ಆಸ್ತಿ ಮಾಲೀಕರ ನಡುವಿನ ಸಂಬಂಧಕ್ಕೆ ಹೊಸ ಆಯಾಮವನ್ನು ನೀಡಿದೆ. ಬಾಡಿಗೆದಾರರು ಎಷ್ಟೇ ವರ್ಷಗಳ ಕಾಲ ಬಾಡಿಗೆ ಮನೆಯಲ್ಲಿ ವಾಸಿಸಿದರೂ, ಬಾಡಿಗೆ ಪಾವತಿಸದಿದ್ದರೂ, ಮಾಲೀಕರು ಕ್ರಮ ಕೈಗೊಳ್ಳದಿದ್ದರೂ – ಆಸ್ತಿಯ ಮಾಲೀಕತ್ವವು ಯಾವಾಗಲೂ ಮಾಲೀಕರ ಬಳಿಯೇ ಉಳಿಯುತ್ತದೆ. ಈ ತೀರ್ಪು ದೇಶಾದ್ಯಂತ ಲಕ್ಷಾಂತರ ಆಸ್ತಿ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಭರವಸೆ ನೀಡಿದ್ದು, ಬಾಡಿಗೆದಾರರಿಂದ ಆಸ್ತಿ ಕಳೆದುಕೊಳ್ಳುವ ಭಯವನ್ನು ದೂರ ಮಾಡಿದೆ.

ಈ ತೀರ್ಪಿನ ಪ್ರಮುಖ ಅಂಶಗಳು

1. ಅನುಮತಿ ಆಧಾರಿತ ಸ್ವಾಧೀನವು ಪ್ರತಿಕೂಲ ಸ್ವಾಧೀನವಲ್ಲ – ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದದಡಿ ಪ್ರವೇಶಿಸಿದ ಬಾಡಿಗೆದಾರನ ಸ್ವಾಧೀನವು ಎಂದಿಗೂ ಮಾಲೀಕತ್ವಕ್ಕೆ ಕಾರಣವಾಗುವುದಿಲ್ಲ.
2. 12 ವರ್ಷಗಳ ನಿಯಮ ಬಾಡಿಗೆದಾರರಿಗೆ ಅನ್ವಯಿಸುವುದಿಲ್ಲ – ಭೂಪರಿಮಿತಿ ಕಾಯ್ದೆಯ 12 ವರ್ಷಗಳ ನಿಯಮವು ಕೇವಲ ಅನಧಿಕೃತ ಆಕ್ರಮಣಕಾರರಿಗೆ ಮಾತ್ರ ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ, ಬಾಡಿಗೆದಾರರಿಗೆ ಅಲ್ಲ.
3. ಬಾಡಿಗೆ ನಿಲ್ಲಿಸಿದರೂ ಮಾಲೀಕತ್ವ ಬರುವುದಿಲ್ಲ – ಬಾಡಿಗೆ ಪಾವತಿ ನಿಲ್ಲಿಸಿದರೂ, ಮಾಲೀಕರು ಕ್ರಮ ಕೈಗೊಳ್ಳದಿದ್ದರೂ, ಬಾಡಿಗೆದಾರನಿಗೆ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ ಹಕ್ಕು ಬರುವುದಿಲ್ಲ.
4. ಆಸ್ತಿ ತೆರವುಗೊಳಿಸುವ ಹಕ್ಕು ಮಾಲೀಕರಿಗೆ – ಮಾಲೀಕರು ಯಾವಾಗ ಬೇಕಾದರೂ ಬಾಡಿಗೆದಾರನನ್ನು ತೆರವುಗೊಳಿಸಬಹುದು, ಇದಕ್ಕೆ ಕಾಲಮಿತಿ ಇಲ್ಲ.

ಈ ತೀರ್ಪಿನ ಪ್ರಭಾವ ಮತ್ತು ಮಹತ್ವ

ಈ ತೀರ್ಪು ಭಾರತೀಯ ಆಸ್ತಿ ಕಾನೂನಿನಲ್ಲಿ ಒಂದು ಮೈಲುಗಲ್ಲು ಆಗಿದೆ. ಇದು:

• ಆಸ್ತಿ ಮಾಲೀಕರ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ಬಲಪಡಿಸುತ್ತದೆ
• ಬಾಡಿಗೆದಾರರ ದುರುಪಯೋಗವನ್ನು ತಡೆಯುತ್ತದೆ
• ಆಸ್ತಿ ವಿವಾದಗಳನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಮಾಡುತ್ತದೆ
• ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ವಿಶ್ವಾಸವನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸುತ್ತದೆ

ದೇಶದಾದ್ಯಂತ ಇಂತಹ ಸಾವಿರಾರು ಪ್ರಕರಣಗಳು ನ್ಯಾಯಾಲಯಗಳಲ್ಲಿ ಬಾಕಿ ಇವೆ. ಈ ತೀರ್ಪು ಆ ಪ್ರಕರಣಗಳಿಗೆ ಮಾದರಿಯಾಗಿ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸಲಿದೆ.

ಆಸ್ತಿ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಭದ್ರತೆಗೆ ಬಲವಾದ ಗೋಡೆ

ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್‌ನ ಈ ತೀರ್ಪು ಆಸ್ತಿ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ದೊಡ್ಡ ಗೆಲುವಾಗಿದೆ. ಬಾಡಿಗೆದಾರರು ಎಂದಿಗೂ, ಯಾವ ಕಾರಣಕ್ಕೂ, ಎಷ್ಟೇ ವರ್ಷಗಳ ಕಾಲ ವಾಸಿಸಿದರೂ ಮನೆಯ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಪಡೆಯಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂಬುದು ಈ ತೀರ್ಪಿನ ಮೂಲ ಸಂದೇಶ. ಆದರೆ, ಮಾಲೀಕರು ತಮ್ಮ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ ನಿಗಾ ಇಟ್ಟು, ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಸರಿಯಾಗಿ ಜಾರಿಗೊಳಿಸುವುದು ಮುಖ್ಯ.

ಹಕ್ಕುತ್ಯಾಗ: ಈ ಲೇಖನವು ಕೇವಲ ಮಾಹಿತಿ ಮತ್ತು ಶೈಕ್ಷಣಿಕ ಉದ್ದೇಶಕ್ಕಾಗಿ ಬರೆಯಲಾಗಿದೆ. ಇದನ್ನು ಕಾನೂನು ಸಲಹೆಯಾಗಿ ಪರಿಗಣಿಸಬಾರದು. ಯಾವುದೇ ಆಸ್ತಿ ವಿವಾದದಲ್ಲಿ ವೃತ್ತಿಪರ ವಕೀಲರ ಸಲಹೆ ಪಡೆಯಿರಿ.

ಈ ಮಾಹಿತಿಗಳನ್ನು ಓದಿ

ದಯವಿಟ್ಟು ಗಮನಿಸಿ: ನೀಡ್ಸ್ ಆಫ್ ಪಬ್ಲಿಕ್ ತನ್ನ ಓದುಗರಿಗೆ ನಿಖರವಾದ ಮತ್ತು ಅಧಿಕೃತ ಮಾಹಿತಿಗಳನ್ನು ಮಾತ್ರ ಪ್ರಕಟಿಸುತ್ತದೆ. ಇಲ್ಲಿ ನಾವು ಯಾವುದೇ ಅನಧಿಕೃತ ಮತ್ತು ಸುಳ್ಳು ಮಾಹಿತಿಯನ್ನು ಬಿತ್ತರಿಸುವುದಿಲ್ಲ.